住宅ローンある人。どうされています？ 1-99

ローン残が少ないですね。広さはどれくらいですか？

no.2 ( 記入なし04/05/03 17:16 )

ローン組むために会社員になったってわけじゃないですよね・・？

no.3 ( 記入なし04/05/03 18:19 )

俺ももち家がほしい。
が踏み切れない。
てかローンが組めない（笑

no.4 ( 記入なし04/05/03 19:13 )

広さ70㎡ほどのの中古マンションです。残というより物件価格がほとんどです、組むためになったわけではないですが会社員のうちにしか組めないと思い組んどいたので結果的にはそのような感じでしょうか・・・

no.5 ( ところてん04/05/03 19:34 )

ローンがあるのに無職は、とても不安ですね。

no.6 ( 記入なし04/05/03 21:19 )

無職ではローンは組めませんが、仕事があってもマイホームのために
ローンを組むのは、現在では、ある意味で無謀です。
無職になれば、絶対返せず、自己破産になるからです。

今は、お金をためてから家を買うものです。銀行の
家賃と、ローンのどっちがとくと言うのは
あれは詐欺ですね！！！！！！！！！！！

お金あってゆっくり、４５から５０ぐらいで家を買うのが得策です。

no.7 ( ファイナンシャルプランナー04/05/03 21:55 )

ちなみに、
私は、４３歳まで２．５万の社宅１４年、

賃貸マンション３０万、５年（俗に言う億ション　最高でした、
うちの会社の社長でもこんな高級なマンションには住んでいなかった）

賃貸マンション２０万、５年（会社４９歳で自己退職したため）

今後の予定、無職者には賃貸住宅は貸してくれないので、自宅購入予定４０００万

残りの５０００万と年金で自適。。。。

no.8 ( ファイナンシャルプランナー04/05/03 22:02 )

自己破産しないように払っていこうぜ！
繰り上げ返済しろよ。

no.9 ( 記入なし04/05/04 00:39 )

同じ無職でもいろいろですね。ふう・・

no.10 ( 記入なし04/05/04 00:42 )

いつ来るか大地震。地震で壊れたマンションは、タダになるの？そうすると、ローンが残って苦しい。通勤２時間未満の一戸建てはどうでしょう。土地は残る。

no.11 ( 記入なし04/05/04 00:55 )

地震保険はいらないとね！

no.12 ( 記入なし04/05/04 01:03 )

火災保険だと、建て替え費用の大部分をもらえる。
地震保険は、ほとんど、出ないらしいよ。

３０００万で買ったマンションが地震で崩壊したとして、地震で崩壊した場合、地震保険に入っていても、建て直すには、程遠い保証しかないらしいよ。

阪神大震災の時、こういう事例が続出したようです。
壊れたマンションのローンの支払にプラスして賃貸の家賃という地獄の支払に苦しんでいるよう。

no.13 ( 記入なし04/05/04 01:45 )

１１さんへ

あなたの意見は確かに正解です。
土地は残りますから、バラック建てても住めますからね。

マンションは地震で壊れかけたら、地獄の二重ローンが残るだけです。

どっちがとくか？

よーくかんがえよー♪♪♪　　お金はだいじだよー♪♪♪　　アフラック　ガーガー

でもそれ考えてると、一生、うちもてないよ。それでもいいの？？？？？？？？？？？

no.14 ( 不動産屋04/05/04 12:55 )

30年ローンが男の甲斐性？！

no.15 ( 記入なし04/05/04 17:29 )

バラックなんて現在の建築基準法では建てられません。
確認がおりないしそして何より現実的ではない

no.16 ( 記入なし04/05/04 21:23 )

バラックは言葉のあやではないか？住めるぼろ屋ってことだろう。

no.17 ( 記入なし04/05/04 22:28 )

　　　　　　　　♪よぉ～く考えよぉ～♪

　　　　　　　　　　　　　　　　　♪お金は大事だよぉ～♪

　　　　　　　　　♪う～う♪う～う♪うううぅ～♪

no.18 ( 記入なし04/05/04 22:53 )

１５

そう思って、ローン組んで失敗するんですよ。

人は自分は例外だと思い込む動物である。ケルトの言葉

６０歳まで正社員でいれば可能性はある。

no.19 ( 記入なし04/05/04 23:25 )

１６
きみは物事の思考に余裕がないタイプ。

１７

あなたは物事を広く考えるタイプです。

１７の解釈は正解です。

no.20 ( 記入なし04/05/04 23:28 )

１８

このCMソング、人生のお金に関して確信をついています。

お金は使ってはじめて価値がでるものです。

no.21 ( 記入なし04/05/04 23:30 )

1300万位なら、さくっと返しちゃえよ。

no.22 ( 記入なし04/05/05 12:21 )

これからはローンはだめぽ。
こんな不透明な時代によくローン組めるな。
頭冷やしてよく考えろ。

no.23 ( 記入なし04/05/05 13:07 )

２３

同感です。だいたいローン組んでいい家に若いうちからすもうなんて

言う考えが間違ってるよ。家はお金、十分貯めてから買うもの。

俺なんて、ローン破産した物件を安く買い叩いて家買いたいね。しかも。キャッシュで。

ローンを組んで破産するやつは、人生のマネーというやつが

全く分かってないね。ただの、世間体と自分の首しめてるだけさ。

no.24 ( ローンレンジャー04/05/05 13:52 )

築２０年のマンションは安くても買いたくないな－。
最近のマンションは、免震とまではいかなくても地震対策してそうで、安心。
築５～１０年の中古マンション。

疑問ですが、人が１年でも住むと、新築価格より大幅に安くなるのはどうしてでしょうか？

no.25 ( 記入なし04/05/05 13:57 )

２５さんへ

それは未入居物件でなくなるからです。

築５～１０年の中古マンション、これはベストです。

価格も下がってるし、ホルマリンなどのシックハウスの問題もクリアーしてるから。

no.26 ( 不動産屋04/05/05 14:06 )

でも買ってしまったので、何とか返していきたいと思います。
1300万さくっと返したいのですが、貯金が400万弱しかないので
仕事が決まれば残を1000万にして返済額を減らしたいと思っています。
売却すれば、ほぼ完済しますが今の家が気に入っているのでがんばります。

no.27 ( ところてん04/05/05 14:15 )

２５より不動産屋さんへ

欧米のマンション（フラットとか呼ぶんですか）は、何十年もする物件があまり価値が落ちないらしいけれど。日本の価値観を導入すると、みんな、タダ。

日本との事情が違う理由は何ですか？

no.28 ( 記入なし04/05/05 14:27 )

ところてんさん

アルバイトで１０００万返すのは相当、きついでしょう。

月４万貯金したって、１０００万まで２１年かかるよ。

それまでに、家はかなりガタがくるよ。

早く、仕事が決まるといいね。頑張ってね。

あまり、いい選択ではなかったね。結果的には。。。。

no.29 ( 記入なし04/05/05 14:27 )

でも、家賃４万で７０平米のマンションは無いよ。

no.30 ( 記入なし04/05/05 15:05 )

固定資産税と管理費・積立金は別でしょ？

no.31 ( 記入なし04/05/05 15:10 )

３０です
そうでした。では、ところてんさんの実際の支払い総額はいくらなんでしょう。

no.32 ( 記入なし04/05/05 15:14 )

３０さんへ
早計です。

しかも、立地条件が全くわからない。駅から何分。買い物。病院。
建て方。日当たり。角部屋か。

しかも。マンションは１０年ごとに修繕しないとぼろぼろになっていきます。

３５年後には廃墟でしょう。悪いけど。

no.33 ( 記入なし04/05/05 15:31 )

何かっても、35年たてば廃墟だろ！

no.34 ( 記入なし04/05/05 15:42 )

３４

つまり、早くローンは返さないと意味がないと言うことです。

no.35 ( 記入なし04/05/05 15:46 )

そのために、修繕するという名目で修繕積立金があるのだがな。
>34の言うように何かっても廃墟になる可能性はあります。
一般家庭というか、持ち家一戸建てで修繕費用を見込んで生活設計立てている奴はそういるものでもないわけで、強いて言えば持ち家一戸建てがその可能性は高いと言えます。

それと建物として危険なのは大阪万博あたりに建ったコンクリート製の建築物、バブル後期、現在です。前者は万博での建設ラッシュによる材料不足からセメント抜き取り（要は砂につなぎ程度のセメントで持っている）をよくしているそうですし、バブル後期あたりは手抜き工事が問題化したあたりです。
また、現在は悲惨なまでの低工事費で発注されている物件も多く、材料はもとより工事そのものが安く叩かれて、外観だけ立派な物件もあるそうなので、十分注意をしたほうがいいらしいです。「鉄筋何㍉のが何本（基準より多いです！）」って言っても、コンクリートの下じゃ、そう簡単に確認しようがないのですけれどね・・・。

no.36 ( 記入なし04/05/05 16:02 )

＞35
ごめんなさい、意味がよくわかりません。

no.37 ( 記入なし04/05/05 16:36 )

早く返しても利息分得するだけじゃないの？
その後崩壊したら結局はまたローン組まないといけないし。
二重ローンになるかならないかの違いだけ。

no.38 ( 記入なし04/05/05 16:41 )

何度も言ってきましたが、地震を気にしているなら、ローンを組んで家を購入するのは
止めたほうが得策です。永久にお金で持ってたほうが得です。

お金さえあれば、どんなぼろアパートでも家賃を一年分前払いすればOKでしょう。

ただし、田舎でしょうね。

私は５０なので、最終的にキャッシュで４０００万ほどのうちを、五年後に買います。

生きても２０年、地震がきたときは残りの財産でボロアパートを斡旋してもらいます。

これくらいの覚悟がなければ、家はもてませんよ。人生はすべて賭けなんですよ。

分かるかな。若い人に。。。。仕事も、健康も、家も、寿命も、幸せも。。。

no.39 ( 記入なし04/05/05 16:58 )

地震の心配な人は、空中にでも家を建てることを発想したらいいと思うよ。

no.40 ( レオナルドダビンチ04/05/05 17:04 )

キャンピングカーで暮らすのもいいぞ。
どこえでも移動できて。。。。

若いうちに頭使えよ。。。

no.41 ( レオナルドダビンチ04/05/05 17:06 )

でも親元じゃない限り家賃がいるんじゃないの？
じゃあ地震さえ気にしなければ
ローンで払っても一緒じゃないの？

no.42 ( ヤングマン04/05/05 17:20 )

船の上で暮らすのはどうだ？

no.43 ( 記入なし04/05/05 17:23 )

いいな。南の国の人でほんとにいたよ。

no.44 ( レオナルドダビンチ04/05/05 17:25 )

３９さんの言っている意味がなんとなくわかります。
俺は賃貸だが、神戸の長田で震災にあってマンションが傾いてそのまま
別の土地（京都）に移り住んだが、自分の家ならどうなっていたかと
思うとぞっとしますよ。
賃貸なら家がつぶれた時点でチャラで住むが、持ち家でローンもっていたら
ちゃらにはならん。また、ローンが完済してあっても財産が一気にごみになる。
お札で持っていたならそのまま、残っていたらチャラにはならん。
地震が心配なら新築じゃなく中古の安いマンションにしといた方がいい。しかし、財産的価値うんぬんを気にしないならの話だが・・・・・。
その前にしっかり蓄え作らんと、話にならんが。

no.45 ( 記入なし04/05/05 17:38 )

自分があくまで生きていることを前提にするなら年をとって買うのもいいかもしれません。しかし人間はいつ死ぬのか分かりません、明日死ぬかもしれないのです。それならば自分のほしい時にほしい物を買うのが人間らしい生き方かもしれません。住宅なら団信に入らなければいけませんから生命保険代わりにもなりますし・・・

４０００万の家を買っても契約の次の日に死ねば住む事もなく死ぬんです。それならば若いうちに存分に新居を満喫するのもいいと思いますよ。

no.46 ( 記入なし04/05/05 21:06 )

但し、ローンを十分払える稼ぎがあればだが。。。

no.47 ( 記入なし04/05/05 21:12 )

そう！結局死ぬまで何が正解かは分からないんだろうな。

no.48 ( 記入なし04/05/05 21:13 )

そんな、人間いつ死ぬのかも分からないのに、早く死ぬのを前提に家を買うやつはいないよ。
詭弁だよそれは。

no.49 ( 記入なし04/05/05 21:14 )

金を十分貯めてから買えって！！

家は車と違って○○○万円もするんだからな。

金の価値がわかってないんじゃないの？

no.50 ( 記入なし04/05/05 21:16 )

ためてる間に死ぬんじゃないか？

no.51 ( 記入なし04/05/05 21:17 )

２億円宝くじに当たったら買えばいいんだよ。
上にスレあったよ

no.52 ( 記入なし04/05/05 21:18 )

ローン地獄に落ちたいやつは早く、家を買え。。

賢いやつは金貯めてから、じっくり買うよ。

no.53 ( 記入なし04/05/05 21:19 )

俺は貯めてる間に死ななかった。勝ち組みだ！！

これからが買う絶好のチャンスだよ。

７０００万の物件な。

no.54 ( 記入なし04/05/05 21:22 )

いいなぁ・・勝ち組は。

no.55 ( 記入なし04/05/05 21:22 )

ネタいらん。５４おまえ。

no.56 ( 記入なし04/05/05 21:33 )

５６

ローン地獄とともにこの世から消えうせろ！！

no.57 ( 記入なし04/05/05 22:38 )

まあ全額じゃないにせよ、頭金はできるだけ多く。
ローン組まないで家買う人のほうが少ないんだからさ
上手く利用することだよ。

no.58 ( 記入なし04/05/05 22:56 )

＞ところてんさん
家を今買うという選択は、基本的に間違っていないと思います。
土地の価格が下がりきっているだけに、築後年数さえ経って、建物の価値が下がっていれば、家族で住める広さの集合住宅が、相当な安値で買えるという状況にあります。
もちろん中古（築３０年程度）ですが、２３区内で６００万円程度からあるという状況は、この先の景気回復の可能性をにらめば、大きなチャンスと言えます。
そう言う意味では、決して悪い買い物をしたとは思えません。
ただ、ローンがある状況で失業してしまったのは、痛いですね・・・

近い将来、預貯金を取り崩して部分返済をお考えである点は、正しい判断かと思います。
元利均等返済方式の住宅ローンでは、元金均等返済の事業性融資などと比べ、元金を減らすことによる支払総額の圧縮効果が非常に大きいのです。

ボーナス月返済額が、通常月分と同じとして試算してみました。

金利１．８７５％（２．３７５－０．５）が、３５年間変わらないとして・・

＞元金１３００万円のままだと、総支払額（手数料・諸費用除く元金と金利のみ）は、
年間１７,７３８,３１５×３５年＝１７,７３８,２８０円

＞元金を９００万円に減らすと、
年間１２,２８０,４１５×３５年＝１２,２８０,３８０円
と、５００万円以上の、支払額圧縮効果があります。

生活費の問題や、再就職までの期間の問題があり、一概には言えませんが、生活に最低限必要な分を除き、預貯金は返済に充てた方が良いのではないかと思える面もあります。
繰上返済の手数料等はかかってしまいますが、この際仕方ないのではないかと・・。
ただ、このあたりは、個人毎の事情と思いますので、難しいのですが・・・

それと、住宅ローンの金利優遇（０．５％）の条件については、十分ご注意ください。
銀行によっては、給与振込や公共料金支払いなどの取引をポイント化し、一定以上のポイントを獲得していることを優遇の条件にしている場合があります。

その場合、失業に伴って給与振込がなくなったことが響き、今後の優遇からはずれる可能性を考えなければなりません。
その場合、金利負担は更におもくなりますので、なおさら元金は減らしておいた方が良いと思います。

ご参考までに、住宅ローン返済額のシュミレーションサービスは、多くのサイトで提供されています。
一例として・・
　　↓
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

no.59 ( 韮山04/05/05 23:38 )

大変失礼いたしました。（＾＾；）

５９のシュミレーションですが、大間違いです。
よく考えたら、４００万円返済しているのだから、圧縮効果は１００万円程度ですね。
本当に申し訳ありません。

ただ、元金が少なくなれば、期間を短く返済することも可能なはず・・・
そうすれば、また圧縮効果は上がってきます。

ぜひ、いろいろシュミレーションしてみてください。

no.60 ( 韮山04/05/05 23:41 )

韮山さんいろいろと有難うございます。
私も早く職を見つけて全額返したいと思っています。
ちなみに月々の支払いは、固定資産税今年度年１０万くらい
積立金・管理費合わせて月に１２，０００円なので
毎月の支払いは６万ちょっとです。

no.61 ( ところてん04/05/06 09:49 )

＞ところてんさん
固定資産税。
不動産会社は、隠すんですよね・・
売るまでは。

no.62 ( 韮山04/05/07 00:03 )

固定資産税って土地の場所や価値で決まるのでしたっけ？
１０万円ってどんな所に住んでいるのですか？

no.63 ( 記入なし04/05/07 00:21 )

＞韮山さん
確かにチラシなんかでは純粋なローン金額と家賃の比較が多かったです。
でも契約前にかかる費用の明細を見せるので、そのときに売主と買主で
日割りで精算する金額（この時点では決済日が決まらないのでおよそ）
を出していました。
やはりお客さんも勉強している方が多く
いくらかかるのかを聞いてこられる方が多かったです。

＞63
固定資産評価額できまります。（評価替えは確か３年毎だと思います）
町の中ですが、中古の物件なので建物の評価額が低くなってました。

no.64 ( 記入なし04/05/07 13:04 )

つらいな

no.65 ( 記入なし05/05/19 15:23 )

住タキローン

no.66 ( 記入なし05/05/19 15:31 )

>59
土地の価格が下がりきっているだけに

何を根拠に言っているのでしょうか。

no.67 ( 記入なし05/05/19 17:48 )

変動型住宅ローン、年利２．６２５％に　大手行、６年ぶりに引き上げ

　三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など大手銀行各行は、変動型住宅ローンの金利を来年１月の返済分から０・２５％引き上げ、年２・６２５％とする。返済中の利用者が対象で、同住宅ローン金利の引き上げは６年ぶり。当初２０００万円を２０年間、ボーナス払いなしで借りていた場合、返済額が見直されると年間２万２０００円程度の負担増となる。

　日銀のゼロ金利解除を受け、８月に短期プライムレート（優遇貸出金利）を引き上げた。変動型住宅ローン金利もこれに伴い、１０月に上昇。新規借り入れは、同月から新金利が適用された。

　既に返済中の変動型ローンに関しては、融資後、５年ごとの１２月に月々の返済を再計算し、翌年１月から新しい金額を適用する仕組み。この間に金利が上昇した場合、返済額は変わらないが、金利分が増え、元本分が減る。

　一方、三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友のメガバンク３行は、長期金利の低下基調を反映し、１０年以上の固定型の金利住宅ローンを０・０５～０・１１％引き下げる。来年１月４日から適用する。ただ、１０年未満については２行が引き上げる。

　三菱東京ＵＦＪ銀の場合、１０年物を０・０５％下げて年３・８％とし、１～３年物は０・１５～０・０５％上げて年２・７～３％とする。

ローン組んでいる人は注目でしょう。

no.68 ( 記入なし07/01/01 21:18 )

住宅ローン苦しい人はＵＲＬにある猫次郎先生が家を守る方法に合法的裏技に強いです。闇金、借金　http://musyoku.com/bbs/view.php/1123657015/

no.69 ( 記入なし07/01/02 12:03 )

住宅ローンは爆弾で危険が多いからやめたほうがいいですよ。

no.70 ( 記入なし07/01/02 12:04 )

スレ主殿御免！レスは最後の二行だけです。
　職場が都市部ならマンションもやむを得ないだろうし、結婚や子育てを考えると駅に近いほ
うがいい。そうなれば、戸建より断然マンションの方が安い。
　子供が学校を選びやすいし、買い物は便利だし、車の事故のリスクは少ないし。
　職場が田舎なら、戸建住宅に庭やガレージがあったほうがいいな～、例の地震の問題や自治
会や維持管理費積立金等々のお金の絡む近所付き合いが面倒だし。
　田舎の戸建なら、自治会には入りません！とか神社やお寺のお金は払いませんといえるし、
何しろ財産云々ではなく、寄付行為だから気楽だ。付き合いの必要を感じれば払えばいいし。
　マンションではそうはいかない。入居者全員の財産だからね～、中には必ずいるでしょ？
自治会費払わないとか、維持管理積立金を払えないとか、絶対にいるよ、みんなと歩調を合わせられない変わり者が。
　その変わり者と共有の財産を所有するなんて嫌な気分です。
　よく、戸建だって近所にどんな奴が住んでるかわからんといいます。
　確かにそうです。でも、そんな人と財産を共有することに比べればいくらかマシだと思う。
　公務員住宅や社宅に住めないなら、ローンを組んで家を買ったほうがいいと思いますよ、そ
れが働く励みになるでしょうし。

no.71 ( ネロ07/01/02 12:29 )

今、６ｃｈの報道特集でマンション問題をやっていた。
阪神淡路震災後１年９ヶ月の住民と業者の協議を取材したものだ。

ナレーションは「マンションとはある一定の居住スペースを購入したに過ぎない、
財産管理に関して自分の自由になることなんてほとんど無い」といっていた。

テレビでは業者の主張はあまり伝えられなかったが、業者から言わせれば、小さな施工ミス
や少々の手抜きは一般的な範囲。
マンションが壊れたのは地震のせい、それを業者に全面的に補償させようとしても通らない。
～というところだろう。

しかし問題は４８戸の共有財産であるマンション本体の管理ついて共有者全員の合意が原則
ということが、如何に難しい話かということだ。

ある住民は、住めないマンションのローンを払いながら、戸建住宅に住んでいる。
その住民いわく「大金を出して購入したのに、何一つ自分の自由になることが無いのを実感した。」と。

no.72 ( ネロ07/01/07 18:30 )

金利の動向で変わるよね　当たり前か

no.73 ( 記入なし07/01/07 18:36 )

問題は４８戸の共有財産であるマンション本体の管理ついて共有者全員の合意が原則
ということが、如何に難しい

結局、過去に文句言うやつがいて困ったということでしょう
法律では若干緩和されてるんじゃないですか

no.74 ( 記入なし07/01/07 18:38 )

no.3 そういうことが理由でしょ

no.75 ( 記入なし07/01/07 18:41 )

マンションローン負担重い　http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/housing/

住宅ローンは最大の金食い虫で、いつ爆発するかわからない爆弾です。

no.76 ( 記入なし07/04/02 09:54 )

ローン組むなら、お金を貯めてから買えばいいのに・・・。

no.77 ( キューブ07/04/02 14:20 )

それは理想だが、金がたまったころには命が終わりかけてる

no.78 ( 記入なし07/04/02 14:25 )

そんな事ない！！比較的安いお家売ってるよ！

no.79 ( キューブ07/04/02 14:40 )

欠陥住宅、シックハウス、手抜き工事も怖い。

no.80 ( 記入なし07/04/02 16:03 )

現金で住宅購入できる人はほとんどいないのが現実でしょう。

no.81 ( 記入なし07/04/02 16:49 )

現金で買いますよ。いくらですか？
数千万？安い安い！

no.82 ( 記入なし07/04/05 00:23 )

＞１
まぁ、気長にかえしていくしかないわな。
できるだけ長期間かけてボチボチ返していけばいいんでないかい。

no.83 ( 記入なし07/04/15 19:38 )

住宅ローン破産が激増しています。住宅ローン苦しい人はＵＲＬにある猫次郎先生が家を守る方法に合法的裏技に強いです。

闇金、借金　http://musyoku.com/bbs/view.php/1123657015/

no.84 ( 記入なし07/04/16 09:16 )

４億円のローンがあるが、まあ何とかします。

no.85 ( 記入なし07/05/03 16:18 )

住宅ローンは１５億円しかないですが、全く問題ないです。

no.86 ( 記入なし07/05/03 20:16 )

３４才の男は親に払ってもらっている。

no.87 ( 記入なし07/05/04 09:03 )

ボチボチ変動金利のローンに切り換えるか。その方がお得だね。

no.88 ( 記入なし07/05/04 09:40 )

ローンがあると大変なんだね。

no.89 ( 恋愛伝道者07/05/04 10:46 )

日本にもあるサブプライムローンの火種

　サブプライムローンの焦げ付きの影響によって住宅ローン担保証券（RMBS）を束ねた証券化商品（CDO＝債務担保証券）などの価格が暴落した。証券化により投資商品が全世界に拡大したことにより世界中で負の連鎖を生んでいる。今後、CDOへの投資は慎重になることだろう。
　サブプライムとは一般に信用力が劣る債務者とされるが、2001年1月に米国金融監督当局が出した通達によれば、金融機関に多少の相違があるものの、具体的には、

1. 過去12カ月以内に30日延滞を2回以上もしくは過去24ヶ月以内に60日延滞を1回以上。
2. 過去24カ月以内に抵当権の実行、債務免除
3. 過去5年以内に破産
4. 返済負担率50％以上

　などとなっている。

　リスクのとれない低所得者が変動金利型を利用するサブプライムローン

　金融機関が貸出額の増加を見込んで審査基準を緩和させていったため、サブプライムローンの利用も2004年から2006年にかけて急増した。
　米国では圧倒的に長期固定金利型の利用が多いのに対し、サブプライムローンの利用者は金利上昇リスクがあっても、当初返済額が少ない短期変動金利型の利用が多い
　住宅ローン全体では15年固定、30年固定といった長期固定金利型の利用は80.4％に対し、サブプライムローン利用者の72.7％が2年固定や3年固定の変動金利型を選択している。折りしも短期金利が上昇して金利見直し時期に返済額が急増し、延滞率が15％にも達した。
　特にインタレストオンリーローン（元本据え置きローン）を利用していると、2年や3年といった金利の固定期間が終ると、金利のリセットに加えて元本返済も始まるため、たとえば、当初3.5％の3年固定を借りて3年経過後に2％金利が上昇して5.5％になった場合、返済額は2倍以上にも膨れ上がることになる。

　日本でも低所得者がリスクを多くとるローンを選択

　しかし、米国のサブプライムローンは決して他人事ではない。わが国にも火種はある。
　現在のわが国の住宅ローン利用の実態は、世帯年収が低い層ほど「100％ローン」の割合が高く、返済負担率も高めになっている。
　2006年4月から2007年4月までの民間住宅ローン利用者に対する住宅金融支援機構のアンケート調査によると、
●担保比率（一般には80％）を超える「100％ローン借入」の利用者は、住宅ローン利用者平均の27.2％に対し、年収400万円以下の低所得者では38.7％と高くなっている。うち、付随費用含む100％超ローン利用者は4.5％もいる。
●返済負担率（一般に年収の25％以内が無理のない負担率）が25％を超える利用者は、住宅ローン利用者平均の14.9％に対し、年収400万円以下では21.3％と高くなっている。
●金利上昇リスクの高い固定期間選択型など変動金利を選択する利用者も、所得が低く担保比率の高い人が多い。頭金を準備して残額をローン借入する人の19.5％に対し、頭金を準備していない100％ローン利用者は29.9％となっている。
こういった状況は、固定金利期間や優遇金利の終了、今後の金利上昇とあいまって個人の信用リスクの急激な高まりとなる。

　今後は住宅ローン審査が厳しくなることが予想

　今や、多様な資金調達のために行う住宅金融支援機構や民間金融機関のRMBSはますます増加している。しかし、最近の住宅ローン供給の加熱による担保比率不足や返済負担率の高い利用者との取引は、投資家に米国のサブプライムローンの悪いイメージを連想させる可能性がある。住宅金融支援機構のRMBSは個人の信用リスクがないため発行が減少する可能性は少ないが、民間金融機関はその影響を受けないように良質の住宅ローン債権にするために融資審査をいっそう厳格化することが予想される。

　昨年成立した住生活基本法の趣旨を理解し、「新築から中古へ」「購入から賃貸へ」、無理のないマイホームプランを考えてみてはどうだろうか。

東京ＦＰコンサルティング　紀平正幸

「日経マネーDIGITAL」FP快刀乱麻より (c)日経ホーム出版社　日経マネー編集部

no.90 ( 記入なし07/10/15 11:17 )

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no.91 ( 記入なし07/10/15 16:44 )