マンションはそんなにいいものなのでしょうか。 9

マンション建設ラッシュがいまだに続いて驚いていますが、マンションはそんなに儲かるものなのでしょうか。そんなに人気があるものなのでしょうか。入居者が少なくてガラガラで困っているマンションも多いのではないでしょうか。そんなに住み心地がよいものなのでしょうか。

投稿者 : 記入なし　日時 : 07/04/30 06:53

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マンションは立地条件と管理がしっかりとしたところを購入すれば財産になるよ
もちろん手抜き無しのマンションに限るけど

no.800 ( 記入なし　11/07/17 22:22 )

マンションに住んでるけど、お薦め出来ないですね。理事は順番で回ってくるし、管理費、修繕積立金の支払いは毎月あるし、他にも不自由な点はたくさんある。
一戸建てが一番いいです。

no.801 ( 記入なし　11/08/10 00:58 )

マンションはいいものではないが、
伊東マンショはいい人だ。

no.803 ( 記入なし　11/08/10 23:07 )

どっちにしようかなぁーーｗｗ

no.805 ( 記入なし　11/08/11 21:22 )

マンション派の人もいるからマンションでいいんじゃない。

no.806 ( 記入なし　11/08/11 22:33 )

＞８０２
一戸建ては高くて買えませんし、そんな金があるなら老後の資金に回します。

no.807 ( 記入なし　11/08/11 22:36 )

マンションは管理費がずっと付きまとうから長期ローン組むとダブルで大変だと思うボーナスはローンに組まない方がいい

no.808 ( 38才の男　11/08/11 23:11 )

管理費は賃貸でも付きまとうと思うけど

no.809 ( 記入なし　11/08/11 23:30 )

＞８０９　賃貸は基本的に管理費ないですよ。

no.810 ( 記入なし　11/08/12 04:44 )

マンションの高層階に住むデメリットって？web R25 9月10日(土)

マンションは低層階より高層階の方が値段も人気も高い。特にタワーマンションではその傾向が顕著で、最上階は低層階の2倍もの値段がつくことがあるほどだ。しかし、実際に住まいとして考えたとき、本当に高層階は住みやすいのだろうか。逆に高層階ならではの欠点などはないのだろうか。そのあたりについて、豊商事不動産の津島さんに聞いてみた。

「実はデメリットは少なくないんですよ。窓を開けられなくて洗濯物が干せなかったり、朝の時間はエレベーター待ちができたり。あとは免震構造になっているマンションだと、強風が吹くだけで建物が揺れたりすることもあります。震災時にはエレベーターがストップするので、高層階まで階段で上らなければなりませんし」

たしかに今年3月に発生した東日本大震災ではマンションのエレベーターが軒並みストップし、自宅まで階段で上らなければならないという高層階ならではの弱点が浮き彫りになった。

ならば将来の震災に備え、高層階まで階段で上ったらどれほどの時間と体力を消耗するのか、その実態を知っておきたいところ。ということで、津島さんにもご協力いただき、40階のタワーマンションの最上階まで階段で上り、その疲労度を検証してみることにした。ちなみに筆者はやや運動不足気味の30歳男性。「かかった時間」と「歩数」はすべて1階からの合計値である。

●1～10階
かかった時間：約2分半
歩数：286歩
疲労度：4階くらいまでは軽快に上れたため、この10倍程度なら楽勝！　と思いきや、10階直前から一気に汗が噴き出してきた。タワーマンションの階段部分は密閉されていることが多く、夏はサウナ状態になるようだ。

●11～20階
かかった時間：約5分
歩数：523歩
疲労度：要した時間は10階までの約2倍。疲労度は比べものにならないくらい増加した。途中から息切れし始め、20階にたどり着いたとき初めて休憩を入れた。もしエレベーターが使えない日々を過ごすなら、個人的には20階くらいが限界である。

●21～30階
かかった時間：約8分
歩数：729歩
疲労度：手すりにつかまらないと足が上がらなくなった。このあたりで今回の実験を後悔し始めた。しかし同行していただいた津島さんは平然とした表情。疲労度にはかなり個人差があるようだ。

●31～40階
かかった時間：約16分
歩数：953歩
疲労度：30階でかなり長い休憩を入れ、最後は息も絶え絶えになりながら40階まで到達した。個人的にこれ以上は絶対に無理だと思った。時間的にはたった16分であることを思うと、階段を上るという動作は短い時間でもかなり疲労するようだ。

今回の検証の結果、30階を超えるような高層階まで階段で上るのは大人の男性でもかなり大変だということがわかった。外出先から帰るたびにこんな思いをしなければならないとなると、エレベーターが復旧するまで外出する気になれない――なんてこともありそうだ。

とはいえ、「タワーマンションの価格が震災後に下がったかというと、そうでもないんです」と津島さんは言う。

「サンプルが少ないのでなんとも言えませんが、賃貸に関してはいまだに高層階は人気だと思いますね。単純に高層階は高級感がありますし、好きな人も多いんです。これはもう完全に好みの問題ですね」

デメリットも少なくないとはいえ、タワーマンション高層階の人気は今後もまだまだ衰えることはなさそうだ。（山田井ユウキ）(R25編集部)

no.811 ( 記入なし　11/09/10 13:33 )

家やマンションには補修が必要だ。
生活保護になった場合、貯蓄をすることができない。
マンションは月々補習費を払えば良いが、一戸建ては、お金を貯めることも借金もできない。

no.812 ( 記入なし　11/09/13 07:06 )

「住宅ローンでマイホーム購入」がいかにハイリスクかを解説　NEWS ポストセブン 7月9日(土)

　経済的な側面から見れば、人生のポートフォリオは、自ら働いてお金を稼ぐ「人的資本」と不動産や預貯金などの「金融資本」で構成されている。しかし、現代日本人の金融資本は、その大半を不動産が占めているのが現状だ。資産運用の観点から見たマイホーム購入のリスクについて、資産運用や人生設計についての多数の著書で知られる作家・橘玲氏が解説する。

戦後の日本社会において、人生設計の最適なポートフォリオは、大きな会社に就職し、住宅ローンを借りてマイホームを購入し、定年まで勤め上げた後は退職金と年金で悠々自適の生活を送ることだとされてきた。

　ところが、どうだろう。日本人の資産運用は預貯金が大半だといわれるが、実際には、その「金融資本」のほとんどは不動産に集中している。年収の何倍にも及ぶ住宅ローンを組んでマイホームを買うことは、レバレッジ（てこの原理）をかけて不動産に投資するのと同じだから、これは要するに不動産の信用取引だ。

　バブルが崩壊した1990年代以降、地価の下落傾向に歯止めはかかっていない。それにもかかわらず、多くの日本人は「土地神話」を信じて、不動産を所有することのリスクから目をそむけてきた。

　経済学的に考えれば、持ち家と賃貸の違いは不動産投資のリスクを負うかどうかだ。今回の震災では家ごと津波で流されたり、原発からの放射能汚染で避難区域に指定されたり、首都圏・湾岸エリアの埋立地では液状化に見舞われるなど、想像すらできないことが現実のものとなった。余震のたびに大きく揺れるオール電化の超高層マンションが敬遠され、価値が大幅に下落しているともいう。今回の震災は、マイホームという不動産投資のリスクを顕在化させたのだ。

　ところが賃貸なら、こうした不動産のリスクをすべて大家に転嫁できる。地震や津波で家がなくなっても、契約を打ち切って別のところに住み替えればいいだけだ。

　これに対してマイホームは、資産運用の観点から見れば、卵をひとつのカゴに盛っているようなものだ。不動産は価格変動の大きい投資商品で、それにリスク耐性の低い個人が金融資産のすべてを投じ、さらには住宅ローンでレバレッジまでかけて投資リスクを極大化している。それが今でも、「安全で有利」な資産運用だと信じられているのだ。※マネーポスト2011年7月号

no.813 ( 記入なし　11/09/13 08:13 )

ハイリスク、つまり、貧乏人はリスクを背負ってでも家を買わなければ、
年金＜家賃　つまり生活費がなくなる。

no.814 ( 記入なし　11/09/13 08:41 )

住宅ローン終わっても古い家は修繕に金かかるし固定資産税もある。売りに出しても激安で資産価値はない。

no.815 ( 記入なし　11/09/13 09:00 )

生活保護になった場合
追い出されるよ

no.816 ( 記入なし　11/09/13 09:07 )

＞住宅ローン終わっても古い家は修繕に金かかるし固定資産税もある。売りに出しても激安で資産価値はない。

まあたしかに賃貸は追い出されるだけだが、無職（定年）だと次、貸してくれないよ。

no.817 ( 記入なし　11/09/13 09:55 )

マンション（１５階建最上階角部屋）と戸建を持っているものです。
マンションは、管理費が３万円毎月掛かります。高層ビルの様な不便さはありません。
地震が来ても耐震構造の為か震度４などは、地震があったな位です。
マンションは、便利ですし見晴らしは抜群です。近くに高層ビルが無い為遠くに富士
が見えます。

戸建は、建物の値打ちが下がっても、土地が残りますし、信用を得られます。
食べるものが無くなれば、お米さえあれば、庭は菜園に出来ます。
国産ヒノキで作られていますから、心が休まります。年輪が出ていいですね。

no.818 ( 記入なし　11/09/13 12:58 )

＞８１７　無職でも在籍会社を利用してインチキして有職にごまかせる。これを勧める不動産屋もある。保証人いないなら保証人紹介会社を利用すればいい。高齢者向け賃貸住宅もある。いずれにしても金が必要。

＞８１８　管理費３万なんて高級マンションでは。天災の被害をうけたら土地は残ってもただ同然になってしまいます。

no.819 ( 記入なし　11/09/13 13:48 )

天災の被害をうけたら土地は残ってもただ同然になってしまいます。

だから？

今日結婚しても明日花嫁が死ぬかも

て言われたらどう思う？

no.820 ( 記入なし　11/09/13 13:52 )

すべての人間にいえることだけど、誰も１時間後の命の保障はありません。

no.821 ( 記入なし　11/09/13 14:16 )

↑分かり切った事を言わないで。チュッ

no.822 ( 記入なし　11/09/13 14:25 )

＞すべての人間にいえることだけど、誰も１時間後の命の保障はありません。

死ぬんなら、何の心配もいらんのだよ。
７０過ぎて生き残っている場合に備えて、家を買う。
河原で段ボール生活はしたくないからね。

no.823 ( 記入なし　11/09/13 17:19 )

日本の住宅は品質悪く耐用年数２５年（２５年で潰れるという意味ではない）と短いから、人生終わる前にせっかく大金を投資して買った家に住めなくなることも十分にありえるのです。ちなみに欧米の住宅は１００年住める。

no.824 ( 記入なし　11/09/13 17:48 )

no.824

どうせ明日トイレに流すんだから高級料理を食べるのは勿体無いと思う人？

no.826 ( 記入なし　11/09/13 18:04 )

＞日本の住宅は品質悪く耐用年数２５年
もう平成も２３年、耐用年数が低いということはもう２、３年で昭和時代に建てられた
物件は全てなくなることになる。

東京オリンピックからそろそろ５０年、東京にはそれ以前に建てられた物件があるが

no.827 ( 記入なし　11/09/13 19:34 )

我が家は、築５０年　雨漏りひとつない。ツーバイ法は、地震には強いかも
知れないが、窓が小さすぎて風通しが悪い。北米で開発されたから、寒い国には
適している。外国を真似するだけではなく、日本の風土も考えた方が良い。

no.828 ( 記入なし　11/09/13 19:47 )

並行輸入車は故障しやすいスレチか

no.829 ( 記入なし　11/09/13 19:53 )

┃(~_~)┃カンサ～イ!!カンサ～イ!!

no.833 ( 記入なし　11/09/13 20:05 )

マイホームを賃貸に出すとなぜ大損するのか？

マネーの新流儀　プレジデント 2011年7.18号　賃貸相場が緩やかな下降傾向で、物件が古くなることを考えると今後、家賃を下げざるをえない可能性も高い。

持ち家からの住み替えを考える際、家を賃貸に出したいという相談をよく受ける。家を買うときに「何かあれば貸せばよい」というのは、よく聞くセールストークだ。が、現実はそう甘くない。昨今、賃貸住宅の空き室率が高くなり、市場に合わない物件は借り手がつきにくい。たとえば、ワンルームや1LDKの需要が多い地域でファミリータイプを賃貸にするのは難しい。また、同じタイプの物件が数多く供給されていると、やはり借り手を見つけるのに苦労する。

まずはインターネットの不動産サイトをチェックしたり、地元の不動産業者を回り、駅までの距離、広さ、間取り、築年数など条件の似た物件を探し、家賃相場を知ろう。ただし、借り手市場の今、実際の家賃は値引きされることも多い。相場から5％程度差し引いて見積もるべきだろう。

賃料が想定できたら、1年分の家賃の合計額を物件の購入価格で割って、不動産投資としての利回りを割り出してみるとよい。ランニングコストを含まない表面利回りで10％以上出ないと収益は見込めないが、マイホームの場合、5％内外であることがほとんどのはず。一般にマイホーム購入は家賃とローンの比較で購入可否が判断され、投資としては割が合わないのだ。住宅は新しいほど価格の下落が著しく、築10年で半額になる場合も。築浅物件ほど、貸すより1日も早く売ったほうがよいだろう。

では、実際、どの程度のマイナスが出るのか、埼玉県川口市で2003年に3500万円で新築マンションを購入したと仮定し、賃貸に出した場合の収支を試算した。川口駅から徒歩12分、65平方メートル・3LDKのファミリータイプの物件だ。

家賃は周辺の相場から考えると、9万5000円程度が妥当だろう。表面利回りは約3.3％。そして、毎月の支出では、ローン返済に11万5000円（金利3％、返済期間35年で試算）。これに管理費と修繕積立金の1万8000円、さらに自宅を賃貸に出す場合、不動産会社に管理を依頼するのが一般的なので、その手数料として家賃の5％にあたる費用を上乗せすると合計13万7750円の出費が見込まれる。つまり、差し引き4万2750円の赤字が毎月出る計算だ。

賃貸相場が緩やかな下降傾向で、物件が古くなることを考えると今後、家賃を下げざるをえない可能性も高い。

それでも入居者がいればまだましだ。空き室になれば、支出はすべて自己負担になる。不動産会社に賃貸の運営を委託する「サブリース方式」にして家賃保証を受ける手もあるが、手元にくるお金は家賃の8割程度に減る。それならば、最初から家賃を下げたほうがいいだろう。

さらに、マイホームを賃貸に出せば、アパートローンなどへの切り替えが必要となり、金利優遇が受けられなくなり、金利が上がることになる。ただこれはあくまで原則なので、金融機関に一度相談してみるとよい。

毎月の出費以外にも、固定資産税などの支払いがあり、住戸内の修繕費や、入居者が入れ替わる際のクリーニング代も見越しておく必要がある。修繕などは一種の商習慣として敷金・礼金で賄えた時代もあったが、昨今は礼金ゼロという物件が増え、敷金も国交省のガイドラインによれば借り主負担とする部分以外は返却しなくてはならない。更新料ですら徴収するのが難しくなりつつある。

入居者が家賃を滞納したまま住み続けるケースも後を絶たないが、現行の法律では滞納を理由にすぐ退去させるのは難しい。契約を2～3年で区切る「定期借家」にしておくのが防衛策の一つだが、契約更新が難しくなるのではと勘違いされて借り手がつかないことを恐れ、実行していない大家さんが多い。
http://president.jp.reuters.com/article/2011/07/14/07A2ECFE-A60A-11E0-8BA8-A7E83E99CD51.php

no.837 ( 記入なし　11/09/17 06:15 )

素人が賃貸経営してはいけないということだね。

no.839 ( 記入なし　11/09/17 11:25 )

賃貸市場は供給過剰だからやるなら、金持ちが余っている金で税金対策のためにやるものです。うまいことばかりいう悪徳業者に騙されて借金までしてやる愚かな地主が多いのには驚いています。

no.840 ( 記入なし　11/09/17 13:45 )

マンションの修繕積立金にご注意！2011年10月08日　提供：R25.jp

マンションの屋上や外壁など将来発生する修繕工事のために、入居者が毎月積み立てていく修繕積立金。しかし、分譲業者が最初に設定した月額が低く、工事費が不足してしまうというケースがみられる。これを受けて国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を今年の4月に発表し、積立金の額の目安を提示している。

詳しい内容を、国土交通省住宅局マンション政策室の武井さんに聞いてみた。

「たとえば、専有床面積が80平方メートルのマンション（10階建て、建築延床面積8000平方メートル）の場合、修繕積立金の目安額は月1万1200～2万1200円（平均1万6160円）になります。金額は専有床面積に比例するので、40平方メートルなら半分に、120平方メートルなら1.5倍になりますね。マンションごとに必要になる修繕費用は異なりますので、ガイドラインでは、マンションの建築延床面積や階数でわけて、調査した事例の大部分が収まるような幅として金額を示しています」

目安額は、専有床面積1平方メートルにつき月140～265円の積立金を支払うべきと考え算出しているが、平成21年にリクルートが行った調査によると、実際の新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、平均で1平方メートルあたり月95.4円となっている。つまり、「目安額」に比べ当初の設定額が低すぎるケースが多いということだ。

「毎月支払う金額のほかに、その額をどうやって算出しているのかも入居者が確認すべき重要なポイントです。外壁の塗装や屋上の防水など、時間の経過につれ劣化します。私たちは、例えば25年の間にそのマンションで見込まれる修繕工事を書き出して、修繕に必要な金額を算出するよう、長期修繕計画の作成を呼び掛けています。自分のマンションの長期修繕計画を確認してみるといいでしょう」（同）

建物の劣化が目につくようになって、マンション管理組合などで改めて修繕計画を立て必要額を算出してみると、今までの積立金では足りず、月額が値上がりしたり、臨時徴収されたりするケースも少なくないとのこと。このようなことはなるべく避けたい。しかし、積立金が増額するパターンはそのほかにも少なくないのだとか。

「修繕積立金の積立方法は、均等に積み立てていく“均等積立形式”と、最初のうちは金額を低めに設定し徐々に増額していく“段階増額積立方式”があり、新築マンションでは段階増額積立方式を採用しているものが多いようです。積立額が増額することを区分所有者が理解していれば問題ありませんが、それを認識していない区分所有者が多いマンションでは、実際に増額するときに苦労されるようです」（同）

何十年にわたり毎月支払うお金となれば、わずかな増額でも家計に大きな影響を及ぼす。マンションを購入する際には必ず積立方法を確認し、段階増額積立方式を採用しているマンションに住む場合は、将来的に無理のない積立金なのか、入念にチェックした方が良さそうだ。

修繕積立金の目安額の算出方法や積立方式は、国土交通省がマンションの規模や条件に応じて細かくまとめているので、同省のホームページで確認できる。

これからマンションの購入を考えている人はもちろん、すでに入居し積立金を毎月支払っているという人も、長期修繕計画と修繕積立金について、ぜひ一度確認してほしい。
（河合力）（R25編集部）

no.841 ( 記入なし　11/10/09 05:03 )

ローンが完済しても管理費はずっと毎月支払わなくていけない。立替えの時期になると住民同士揉めることになる　　マンションは買うより借りる方がまだ賢いと思う

no.843 ( 38才の男　11/10/09 09:12 )

マンションと言うか　買う借りるどっちにしても家は余ってるらしい
余裕ある人は親が亡くなっても親の家は空き家でそのままとか　例外だろうけど

no.844 ( 記入なし　11/10/09 09:37 )

庭付き一戸建てがいいさ
そんなコンクリートの檻の中に入ってちゃねぇ～
仕事で使うならいいとは思うが家族で住むのはヤダね

no.845 ( ぷちょむきん　11/10/09 20:22 )

良いと思う人が買えばいいんではないかい？
そもそも「マンション」っていうのはお金持ちの老後の自分自身のケアのための建物。
或いはワンフロア占有して暮らす建物。
いろんな国見てきたけど、とてもじゃないが、年収Ｘ百万では住めないしろものだよね。
今の現状は「マンション」と言わずに居住権付き一括払いの集合住宅（ローンもあるで。）
まあ、、
「外人さん」に憧れて髪の毛を染めて、そんなフリをして「自分以外の者になって満足」という次世代を担う方々にはピッタリな住処かもしれない。
「最期に笑った者の勝ち」と言うからもう、、
私？毎日笑って暮らしています。

「日本」という国があってさ、
それをこの手で牛耳ってやってさ、
煮てさ、焼いてさ、それを入院でちょいと隠す。

もう手遅れだけど

no.846 ( 記入なし　11/10/09 23:26 )

日曜日に隣の空き部屋に引っ越してきた人がお近づきの品を持ってきた。開けてみたら紅茶のセットだった。前の人はタオルだったからだいぶ違う。
もう住んで７年目だけど、隣はその間の３回人が変わっている。

no.847 ( 記入なし　11/11/02 16:32 )

戸建て庭（車庫兼用）に住んでいるけど庭の植木は手入れがめんどうだから、自分は植木なんかないほうがいい。

no.848 ( 記入なし　11/11/02 17:02 )

ボロマンションに住んでるが壁が薄すぎて隣や上下の階の人のボソボソ声とか
移動する時の音、寝返りのきしむ音さえ聞こえて困る。
それゆえ訳ありとか変な住民も多く隣人トラブルも多い。早く引っ越したい。

no.849 ( 記入なし　11/11/02 17:26 )

マンションに住むなら賃貸がよい。一戸建ての方がローン終われば管理費もなく固定資産税だけですむ

no.850 ( 38才の男　11/11/02 18:08 )

＞８５０　一戸建ての方がローン終われば管理費もなく固定資産税だけですむ

他に保険、修繕費用がかかるし老朽化するほど修繕費用はかかるよ。賃貸のほうが金かからないし身軽に引越しができるよ。

no.851 ( 記入なし　11/11/03 04:41 )

マンション管理費詐取で逮捕、余罪５億円か　日本テレビ系（NNN） 11月2日(水)

　東京・台東区のマンション管理会社の元契約社員の男が、管理を委託されていたマンション管理組合の預金から７０００万円をだまし取ったとして、２日に逮捕された。

　詐欺の疑いで逮捕されたのは、マンション管理会社「太平洋興発」の元契約社員・奥沢輝雄容疑者。警視庁によると、奥沢容疑者は去年４月、東京・港区のマンションの管理組合理事長に対し、「管理組合の口座を１つ増やす必要がある」とウソを言って新規の口座を開設させ、元の預金口座から振り込ませた７０００万円をだまし取った疑いが持たれている。

　警視庁の調べに対し、「競馬に使った」と話し、容疑を認めているという。　警視庁は、奥沢容疑者が他にも都内や山梨県の７つのマンションの管理組合から、計５億５０００万円を同様の手口でだまし取ったとみて調べている。

no.852 ( 記入なし　11/11/03 05:58 )

税は待ってくれるけど管理費は分からない

no.853 ( 記入なし　11/11/03 07:25 )

信じてはいけないアパート経営で大儲け！プレジデント 5月18日(金)

需給バランスを考えると、今後のアパート経営はかなり難しい。

　今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

　多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
　しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。

　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。

やすらぎ顧問、経営コンサルタント　須田忠雄　すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな！』。

no.854 ( 記入なし　12/05/18 13:31 )

そりゃそう今は借り手より物件のほうが多いからね

no.855 ( 記入なし　12/05/18 13:37 )